Usucapião: tipos, prazos e como fazer pelo cartório (extrajudicial)

Usucapião permite virar dono de um imóvel pela posse prolongada. Veja os tipos, os prazos de 2 a 15 anos previstos em lei e como fazer o pedido no cartório.

Por Redação Conte seu caso · 18 de outubro de 2026 · 6 min de leitura

Usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel por ter ficado na posse dele, como se fosse seu, por um certo tempo, sem interrupção e sem oposição do proprietário. Os prazos vão de 2 a 15 anos, conforme o tipo, e estão nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e nos artigos 183 e 191 da Constituição. Desde 2016 o pedido também pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, a chamada usucapião extrajudicial.

Quais são os requisitos gerais da usucapião?

Em todos os tipos, a posse precisa ter algumas características:

Com intenção de dono: a pessoa age como proprietária, cuida, paga contas, faz melhorias. Quem mora de aluguel ou por empréstimo, com autorização do dono, em regra não tem essa posse.
Contínua: sem interrupção durante todo o prazo.
Mansa e pacífica: sem oposição do proprietário, como uma ação para retomar o imóvel.
Pelo tempo exigido em lei, que muda conforme a modalidade.

O possuidor pode somar ao seu tempo o tempo de quem estava no imóvel antes dele, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, artigo 1.243). E as mesmas causas que suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião (artigo 1.244).

Quais são os tipos de usucapião e os prazos?

Usucapião extraordinária: 15 anos (ou 10)

Prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Exige 15 anos de posse, sem precisar de documento (título) nem de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou tiver feito nele obras ou serviços produtivos.

Usucapião ordinária: 10 anos (ou 5)

Prevista no artigo 1.242. Exige 10 anos de posse com justo título (um documento que parecia transferir a propriedade, como um contrato de compra e venda) e boa-fé (a pessoa acreditava ser a dona). O prazo cai para 5 anos se o imóvel foi comprado com base no registro do cartório, depois cancelado, e o possuidor mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião especial urbana: 5 anos

Prevista no artigo 183 da Constituição e no artigo 1.240 do Código Civil. Vale para área urbana de até 250 m², usada como moradia da pessoa ou da família, por 5 anos, por quem não é dono de outro imóvel urbano ou rural. Esse direito só pode ser reconhecido uma vez para a mesma pessoa.

Usucapião familiar: 2 anos

Prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, incluído pela Lei 12.424/2011. Quem divide a propriedade de um imóvel urbano de até 250 m² com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, e continua morando nele com exclusividade por 2 anos, pode ficar com a propriedade inteira. Também exige não ter outro imóvel e só vale uma vez.

Usucapião especial rural: 5 anos

Prevista no artigo 191 da Constituição e no artigo 1.239 do Código Civil. Vale para área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho da pessoa ou da família, que mora nela, por 5 anos, sem ser dona de outro imóvel.

Usucapião coletiva: 5 anos

Prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Núcleos urbanos informais ocupados há mais de 5 anos sem oposição, em que a área total dividida pelo número de possuidores dá menos de 250 m² por pessoa, podem ser usucapidos em conjunto, desde que os possuidores não tenham outro imóvel.

Imóvel público pode ser usucapido?

Não. A Constituição proíbe expressamente a usucapião de imóveis públicos (artigo 183, § 3º, e artigo 191, parágrafo único). Terrenos da União, do estado ou do município não podem ser adquiridos dessa forma, por mais tempo que a pessoa esteja neles. Para essas áreas existem outros caminhos de regularização, definidos em lei própria.

Como funciona a usucapião extrajudicial em cartório?

A usucapião extrajudicial foi criada pelo Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). As regras detalhadas hoje estão no Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça (Provimento 149/2023), que incorporou o antigo Provimento 65/2017. O pedido é feito no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel fica, sempre com advogado (ou defensor público).

Documentos exigidos pelo artigo 216-A:

Ata notarial feita em tabelionato de notas, em que o tabelião registra o tempo de posse do requerente e de quem estava antes.
Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional, e, de preferência, pelos donos registrados e pelos vizinhos confrontantes.
Certidões negativas dos distribuidores judiciais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
Justo título ou outros documentos que provem a origem, a continuidade e o tempo da posse, como carnês de IPTU e contas pagas.

Como o processo anda:

Se faltar a assinatura do dono registrado ou de um vizinho na planta, o cartório o notifica para se manifestar em 15 dias. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio é interpretado como concordância.
União, estado, Distrito Federal e município também são avisados e têm 15 dias para se manifestar.
É publicado edital para que terceiros interessados possam se manifestar, também em 15 dias.
Se a documentação estiver em ordem e não houver impugnação, o oficial registra a propriedade em nome do possuidor.
Se houver impugnação justificada, o caso vai para a Justiça. Se o cartório rejeitar o pedido, ainda é possível entrar com ação judicial (artigo 216-A, §§ 9º e 10).

A via do cartório é opcional. Quem preferir pode ir direto à Justiça, com base no artigo 1.241 do Código Civil.

O que fazer se isso aconteceu com você

Junte provas da posse desde o início: carnês de IPTU, contas de luz e água no seu nome, recibos de obras, fotos antigas, correspondências entregues no endereço, contrato de compra (mesmo que só de "gaveta").
Liste testemunhas, como vizinhos que sabem há quanto tempo você está no imóvel.
Peça a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis para saber quem é o dono registrado.
Confirme que o imóvel não é público, consultando a prefeitura e o cartório.
Procure um advogado, obrigatório tanto no cartório quanto na Justiça. Se não puder pagar, a Defensoria Pública do seu estado atende casos de usucapião.

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Perguntas frequentes

Qual é o menor prazo para usucapião?

Dois anos, na usucapião familiar (artigo 1.240-A do Código Civil). Ela vale para quem ficou sozinho no imóvel urbano de até 250 m² depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro, coproprietário, abandonou o lar.

Quem mora de aluguel pode pedir usucapião?

Em regra, não. O inquilino ocupa o imóvel com autorização do dono, então não tem posse com intenção de dono. A situação pode mudar se o contrato acabou há muitos anos e a pessoa passou a agir como dona sem oposição, mas isso depende de análise das provas.

Usucapião em cartório é mais rápida que na Justiça?

Costuma ser, quando a documentação está completa e ninguém se opõe. Se houver impugnação justificada, o caso é enviado para a Justiça. O custo inclui ata notarial, planta, emolumentos do cartório e honorários do advogado.

Preciso de advogado para usucapião extrajudicial?

Sim. O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos exige que o requerente seja representado por advogado. Quem não pode pagar pode procurar a Defensoria Pública.

Posso somar o tempo de quem morava no imóvel antes de mim?

Pode. O artigo 1.243 do Código Civil permite somar a posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas. Na usucapião ordinária, todas também precisam ter justo título e boa-fé.

Fontes

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso concreto. Viu um erro ou uma informação desatualizada? Veja como corrigimos na política editorial.